Una de las preguntas que más nos hacen es ¿se puede obligar a un heredero a vender? Es muy habitual que los bienes de una herencia no se puedan repartir de forma equitativa entre las partes. Lo más sencillo puede ser vender y repartir su valor a partes iguales. Sin embargo en ocasiones algún heredero se niega a deshacerse de los bienes por afecto.
¿Qué se puede hacer ante un caso como este? En el siguiente artículo te explicamos la mejor solución para evitar conflictos familiares en el reparto de la herencia.
Índice de contenidos
1. Problemas comunes en el reparto de la herencia
2. Soluciones posibles al reparto
2.1 Adjudicación de un inmueble a un heredero
2.2 Régimen de condominio o proindiviso
2.3 Extinción del condominio
2.4 Venta de la parte de un copropietario
Un problema muy común a la hora de repartir una herencia es el siguiente.
En la herencia existen uno o varios inmuebles, cada uno con un valor diferente. Y estos inmuebles deben repartirse entre varios herederos. De forma que no resultaría equitativo que cada heredero se pudiera adjudicar uno de eso bienes inmuebles. La razón puede ser porque no haya tantos inmuebles como herederos o que su valor sea muy dispar.
¿Qué nos dice nuestra experiencia? Ante una situación como la planteada, existen tanto datos objetivos de carácter económico y fiscal como datos de carácter humano que siempre aconsejan la adopción de medidas preventivas. Lo ideal es llegar a un mutuo acuerdo entre los herederos desde el mismo reparto de la herencia. Es mejor para todos evitar litigios innecesarios por tiempo y dinero. Por ello, se debe procurar no llegar a tener que acudir con posterioridad a un proceso judicial entre herederos para repartir los bienes inmuebles de una herencia.
A continuación, explicaremos el error recurrente que se suele cometer en estos casos:
En un primer momento, la idea de compartir la casa familiar entre los hermanos, una vez ya no están los padres, puede resultar una idea agradable. Es frecuente que los hijos añoren las vivencias y los años que han compartido en familia en dicha vivienda. Sin embargo, la experiencia nos ha enseñado que muy pronto empiezan a surgir distintos problemas de convivencia.
Además, un inmueble implica unos gastos de mantenimiento, consumos varios, gastos de comunidad, impuestos, seguros, etc. Todos deberíamos ser conscientes de ello. En consecuencia, si inmueble es de varios propietarios, normalmente hermanos en el supuesto que analizamos, estos gastos deberán ser asumidos por todos ellos en la proporción en que lo heredaron.
Hay tantos motivos para la discordia como seamos capaces de imaginar. Pero alguno de los más frecuentes es que no todos los hermanos utilizan la casa en cuestión. O que otros la utilizan demasiado. No obstante, todos los gastos se han de asumir por igual entre todos, con independencia del uso, ya que todos ellos tienen las mismas obligaciones en su mantenimiento y conservación.
Además, si alguno de los herederos no cumpliera con sus obligaciones por la razón que fuere, los demás deberán asumir su parte. Y esto entorpecería consiguientemente las relaciones entre familiares.
Llegados a este punto, una vez que la relación familiar ya se ha deteriorado, es cuando los herederos deciden poner fin a su régimen de copropiedad o proindiviso sobre dicha finca. Esta decisión tardía, además de los daños personales, acarrea unos nuevos gastos fiscales que se podrían haber evitado.
Por todo ello, desde Quolex siempre apostamos por realizar un análisis y estudio previo a la firma de la escritura de adjudicación de herencia con todos los herederos. Pues el qué y el cómo de lo que se haga en el reparto puede repercutir negativamente en un futuro cercano. Un mayor coste económico podría haberse evitado de haber previsto la situación.
A continuación, vamos a ver las consecuencias a las que se enfrentará el sujeto pasivo en función de cómo haya presentado la autoliquidación y el impuesto.
Uno de los herederos decide quedarse con un inmueble de la herencia. Esto es posible si compensa al resto de herederos con la parte proporcional del dinero que según sus porcentajes les corresponde. Entonces se produce la adjudicación del inmueble a un solo heredero.
Además, propietario tendrá que asumir la integridad del impuesto de plusvalías.
El régimen de condominio se da cuando varias personas son propietarias de un mismo bien. Son distintas las circunstancias y motivos que pueden conducir a varios herederos a adquirir los bienes inmuebles de una herencia en proindiviso, o en régimen de copropiedad.
En Quolex solo apostamos por ello en dos casos:
La extinción del condominio es la figura jurídica que se utiliza para vender entre copropietarios sus respectivas partes.
Por ejemplo: dos hermanos son propietarios de la mitad de una casa cada uno. En un momento posterior, uno de ellos no quiere seguir siendo copropietario. Podría perfectamente vender su parte al otro hermano. Pero mediante la figura jurídica de exención del condominio consigue un tratamiento fiscal mucho más ventajoso que con la compraventa.
Para llevar a cabo la extinción del condominio entre copropietarios, es necesario que ambos se pongan de acuerdo en el precio del bien.
Pero también se puede dar el caso contrario. A lo mejor los condueños no se ponen de acuerdo sobre el precio del inmueble o solar. Por ello, si no se llega a un acuerdo de forma amistosa, cualquiera de las partes puede acudir a los juzgados.
Allí formalizará lo que se conoce como una acción de división de cosa común.
Un gran problema con el que nos encontramos en esta situación es que en la práctica resulta bastante más difícil vender en buenas condiciones una parte de un inmueble que la totalidad del mismo. Además, en esta situación condiciona mucho el hecho de que exista un derecho de retracto a favor de otro u otros copropietarios.
Por tales motivos, resulta más favorable vender la totalidad de un inmueble o solar. Lo que evidentemente requiere que el titular venda su parte a un comprador.
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